股票配资知识网推荐厂房租赁占企业经营成本要控制在合理的比例之内

周家兵（深圳东方华策企业管理咨询公司总经理）

据相关统计数据，目前深圳、东莞的工业厂房空置率不低。最近，笔者与深圳、东莞的十多位厂房房东（含二房东）和企业主一道，对两地的几个工业区进行实地调查，并就如何降低厂房空置率的问题展开讨论。现将各方观点归纳为如下三个方面，供大家思考。

一是，有些工业园区的基础设施亟待维护和更新。比如，工业区的场院地坪需要加固，有些残破和安全隐患需要及时整改。电力设施老化需要更换，变压器等配套需要满足新入驻企业的需要，但这笔费用相对较高，房东和承租企业都不想在前期投入太多，所以在确保电力供给能力方面，容易形成僵持局面。互联网时代的网络速度和通信信号问题，涉及光纤的铺设、5G通讯基站覆盖等层面。在深圳观澜、龙岗宝龙和东莞的塘厦、企石、横沥等地调研发现，在某工业区的某个厂房内，中国移动的电话和网络信号居然只有一格，且还不稳定。方便员工生活的配套条件也要改善。一些厂区的消防设施是本世纪初建成的，当时符合要求，但随着时代变迁，有些已经不能满足当下消防安全要求。

二是，租赁方式可以优化调整，从而把租金实实在在降下来。之前，按建筑面积计算租金是行业惯例，但外部环境和市场均发生变化，惯例面临挑战。而今，有不少企业老板要求按照使用面积来计算租金，且每个月的管理费也按照实际使用面积来计算。深圳龙岗宝龙片区有位二房东，接待过一位私营企业主，现场用激光尺亲测。在得到相差无几的结果后，他愿意继续洽谈租约。当时带领他们看场地的工作人员，心生不爽，向房东反馈。房东亲自打电话约企业主过来喝茶谈事。房东同意企业主的诉求，同时提出，希望交租金方式由月缴改为年缴，同意的话房东愿意在合同里注明5年内不涨租金。谈妥后，房东老板主动提出把租金零头抹掉。最终，双方愉快地签订租赁合同。

三是，房东累计涨租的惯性思维要改成随行就市。以前，租厂房有个约定俗成的规矩，那就是每年递增3~8个百分点，这种累加涨租现在行不通了。不但不涨租，有的承租方还要求在合同中写上随行就市字样，并补充租期内租金只降不涨的条款。在调研中我们还看到，有的租赁合同里明确注明，合同到期后续租，不能产生任何其他杂七杂八的费用，如茶水费、转让费等等。另一方面，房东也要求企业主，在企业发展壮大后，应尽量留在本园区内发展。房东愿意尽量帮助企业就地解决扩大生产场地问题。有资源的房东，甚至联系当地政府职能部门咨询，并帮助引进的企业享受到当地政府给予的优惠政策，通过提供协助服务留住企业。

纵观上述三方面，我们发现房东和企业主无形之中形成利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，完全有别于之前的业态。以前是房东处于强势地位，面对潜在的租金上涨压力，企业经营者默默承受。曾经有企业老板感叹，一年忙到头，生意还可以，就是没赚到什么钱，仔细一算，原来是替房东在打工。如今，这个局面有望扭转。厂房租赁占企业经营成本要控制在合理的比例之内。房东也应该参考银行利息收益率，计算好物业的出租收益率。双方利益平衡，形成相互成就的共赢态势。这需要双方与时俱进，改变思维，友好协商，共同培育当前大环境下的市场健康发展业态。

以上是基于供需基本平衡的前提下，房东和租赁企业主共同向着良好发展态势共赢的举措。但是，现实的商业环境中，工业厂房在时代的发展变化中出现过剩的问题。这就不是提高服务、降价和完备设施能解决的，它属于结构性问题。

追溯到上个世纪末和本世纪初，在那个“三来一补”和生产加工制造型企业突飞猛进的时代，工业厂房的大量建设符合当时的市场需求。2008年后，随着中国制造 “腾笼换鸟”和产业升级迭代的推进，以及中国第三产业的迅猛发展，一些生产制造型企业陆续搬迁到东南亚国家。中国内地工业厂房的功能，需要适时做一些改变和调整。

在本次实地探访中，我们欣喜地看到，有些工业区已经做出了积极的改变。

改变一，将厂房改造为仓库。其功能不仅仅是工业品的储存、周转和发货基地，也可以是农产品(000061)的仓库，比如生鲜瓜果等冻库。快速普及的冷冻锁鲜技术与这些农产品仓库联手，为中国农产品的流通提供了很好的硬件支持。与时俱进，多方受益，共同造就商业模式的突破。如今电商直播销售，后台大数据的运算分析，企业会根据这些精准的数据，在全国各地设置物流仓库，一但客户下单，就能急速送达。其中，就有厂房改造为物流仓库的功劳。目前，在深圳龙岗、龙华、西乡、福永，东莞的石龙、樟木头、塘厦等地，已经有工业厂房成功转型为电商物流仓库。

改变二，将厂房升级改造为商业用途。若工业区所在的地段处于相对繁华或交通便利的区域，这类工业厂房被重新装修，就能转变成商业用途，它们能替代城市中心位置的商务写字楼，其租金比厂房高，却比写字楼低很多，综合性价比的优势就很明显。也有把厂房一二楼改造成大型餐饮店，如大排档海鲜城、某连锁品牌湘菜馆等。以前工业区有大量绿化和空地，适当优化成停车场，就为消费者提供了便利。如，在深圳的龙华大浪，东莞的塘厦等地，一些地理位置相对处在城市中心或副中心，又没有被拆迁征地的工业区，改造后商业氛围很好，也方便了附近的居民。这种改造后的效果往往不错，相对于高楼大厦来说，只有五六层高的厂房，让人的活动变得没那么密集。无论工作还是消费，人们的心情会相对轻松，没那么压抑与拥挤，最明显的好处是每天不用排队等电梯上楼。

改变三，公寓式的居住和自助式旅店。5G让电商直播如虎添翼，得到迅猛发展。从业人员的突然聚集，城市高中端写字楼租金高，限制多。那么，原有的工业厂房改造后，外观不错、内在便利和价格合适，就能切中这个群体的需求。甚至可以把直播间、样品间和工作人员的居住一体化。有的工业区重新建起了公用食堂，方便园区里面的工作人员二十四小时就餐。这类改造有个特别好的优势，就是厂房的结构，空间可以随着需求面积自由组合，层高空间也够，跟物流对接也很便利，有些从业者专门寻找这类物业租赁。这个需求点刚好被头脑灵活的房东捕捉到，他们及时跟上时代发展的节奏，收获这个时代的另一种红利，由此达成共赢的局面。这种改变带来的挑战之一是，从业人员流动性较高，对于物业提供方和管理方的房东来说，应变能力要求很强，对于以往有那种“一劳永逸”思维的房东而言，有个磨合期。这类改变适合“房二代”，房东和承租人都是年轻人，很容易达成共识，产生共鸣，租客需求和房二代沟通能够轻松的相互明白。他们的链接非常顺畅，供需关系处理得会很融洽。

改变四，打造成文化艺术空间。这种模式的改造往往带有公益性质，被地方基层政府或有资质的社团租赁，为某个行业、人物、某种艺术形式的IP进行专项打造，为市民提供精神层面的享受和家门口的艺术熏陶氛围，如某名人艺术馆，某某创作室，某展览馆等等。也有大中型企业、上市公司建设自己的博物馆，如自行车博物馆，企业产品发展史藏馆等等，这类改造多数带有一定的情怀，其底色是把艺术、馆藏等平民化，希望能够通过文创形式走进大众视野，服务更多的市民朋友。但其市场回馈速度较慢和盈利能力有限，让这类改造通常需要某中间商（经纪公司）作为依托，进行招商、管理和运作，其持续性让房东往往会有些顾虑。我们看到一些文创类的网红打卡地，在急速爆火之后，又很快地沉默下去，往往就是这类改造模式的运作结果。

随着时代的发展，曾经的产物若不能满足新时期的需要，那么就应该做出改变，这种改变首先应该从法律法规方面着手——在合规性的前提下，做出正向引导和调整。面对大变局，地方职能部门、房东和承租方都应该具备市场思维，从需求端出发，进行改变和优化。工业厂房在大时代背景下，完成它该有的使命。在发展进程中出现新需求，意味着新的使命来了，相关主体要勇敢、智慧地予以接纳，及时调整战略战术，在承担使命的同时寻求新的时代红利。

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